Что решает собрание собственников

Что решает собрание собственников

РЕШАЕТ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ
В собственности владельцев в многоквартирном доме (МКД) находится не только жилье, но и общее имущество. Все вопросы по нему рассмаривает и решает общее собрание собственников (ОСС).
Как правило, оно проводится во втором квартале года, следующего за отчетным. На нем управляющая организация, жилищно-строительный кооператив, товарищество собственников жилья или непосредственное управление отчитываются о проделанной работе по управлению общим имуществом. Кроме того, в течение года собственники вправе созвать внеочередное ОСС.

На злобу дня
Краткий перечень возможных тем обсуждения:
- о выборе способа управления домом;
-о проведении капитального ремонта/реконструкции МКД или перепланировке/переустройстве помещений;
-о формировании фонда капремонта, использовании его средств и установлении размера взноса;
-о получении кредита или займа, размещении свободных средств на депозите в банке;
-об использовании и благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД; об установка шлагбаума;
-о размещении рекламы с использованием общего имущества дома;
-об установлении размера платы за содержание жилого помещения в МКД (если не созданы ТСЖ/ЖСК);
Более того: владельцы квартир вправе влиять на озеленении двора, установку детской площадки или обустройство новых парковочных мест, оборудование системы видеонаблюдения и т.д. Причем решения собрания обязательны для исполнения всеми собственниками.

Некоторые нюансы
Если возникают сомнения в обоснованности и прозрачности начисляемой платы за содержание МКД, на общем собрании можно выбрать новую УК, которая будет управлять домом и согласовать условия договора управления.
Не менее важный аспект – фонд капитального ремонта. Предполагается, что собственники принимают непосредственное участие в его формировании и распределении средств. На общем собрании можно проголосовать за то, каким способом будет формироваться фонд, каков должен быть размер отчислений в него, и куда эти деньги направляются.
В случае, когда требуется срочный дорогостоящий ремонт, но денег на него у собственников дома недостаточно, они вправе принять решение о получении кредита в банке. Причем на собрании нужно проголосовать по вопросам как о получении займа, так и о его условиях и выборе лица, уполномоченного на подписание соответствующего договора.
Кстати о том, как узнать о проведении общего собрания собственников, сказано в ст. 45 ЖК РФ. Собственник или иное лицо, по инициативе которого созывается общее собрание собственников, обязан сообщить всем владельцам квартир в МКД о проведении данного мероприятия не позднее, чем за 10 дней до предполагаемой даты. Как правило, объявлений, размещенных в подъезде, недостаточно. Каждому собственнику должно быть направлено заказное письмо или передано сообщение (уведомление) в письменной форме под подпись.

Онлайн-собрания
С 2020 года собирать ОСС можно в онлайн-формате (ст. 47.1 ЖК РФ). Для этого собственникам необходимо определить электронную площадку (систему), на которой будет проведено голосование. Если большинство участников-владельцев квартир проголосует за такой способ, его можно внедрять. И еще: до 1 июля 2021 г. регионы РФ обязаны обеспечить технический доступ всех жильцов МКД к выбранной площадке и привести в соответствие свои технические системы.

Правила принятия решения
Собрание владельцев жилья в многоквартирном доме признается действительным при присутствии собственников, обладающих не менее 50% голосов.
По общему правилу, решение принимается, если за него проголосовало более половины присутствующих.
Вместе с тем для отдельных вопросов может быть предусмотрена необходимость получить большее количество голосов: для установки шлагбаума или выбора способа формирования фонда капремонта принимается не менее, чем 2/3 голосов.
Решение о реконструкции/перепланировке дома должно быть принято единогласно.
Пропускать собрания не рекомендуется по той причине, что вы можете быть не в курсе принятого решения, а исполнять его придется. Например, вы хотели бы видеть во дворе дома новую детскую площадку, а соседи проголосовали за строительство парковки – в итоге вы будете вынуждены платить за парковку наравне со всеми.

Защита прав
Если решение собрания, по вашему мнению, принято не в соответствие с законом, нарушает ваши права или ваше участие могло повлиять на исход голосования, вы можете обратиться в суд. Так, нередки ситуации, когда управляющие компании увеличивают тарифы на содержание имущества МКД, ссылаясь на результаты голосования собственников на общем собрании собственников. Но на деле о проведении такого собрания никто из владельцев жилья в этом доме и не подозревал (имеет место явно сфальсифицированный протокол). Тогда стоит защищать свои права и доказывать, что это решение было недействительным. Также УК можно привлечь к уголовной ответственности за подделку официального документа.